法拍屋『法院筆錄』怎麼來/看?

當你一頭鑽進法拍屋這個領域後，一定開始對法院所提供的案件筆錄很陌生，明明都是看中文，卻有看沒有懂看得一頭霧水?那法院筆錄是怎麼來的呢?筆錄內容到底值不值得參考?

這裡TORO要先開門見山地提供解答，『法拍屋筆錄內容其實是很重要的 ! 』

筆錄內容的陳述內容，是對這間法拍屋裡面情況最直接的資訊，也是你在自己還沒親自前往調查前，唯一能夠提供你判斷的資料來源。

那筆錄是怎麼生出來的呢?以下我們就來跟您解釋筆錄的生成。

法拍屋筆錄的誕生，是法院在進行法拍拍賣前，前置調查產的的文字說明，筆錄相對有一定參考價值，產出之前法院會要求會做該法拍屋現場的履勘調查、債權人、債務人、佔用人三方陳述意見，也會聘任擁有不動產估價師資格的估價人員進行公正第三方市場研究查察，調查完成後並出具報告內容後提供與法院。最後才由法院司法事務官與書記官將內容確認完成，進而才有法院筆錄的產生。經過這樣流程產出，是相對的嚴謹，當然有絕對實質參考價值。

看著每間不同的筆錄，你就會發現一件很有趣的事情，那就是每一個法拍屋物件，都有著不同筆錄的內容，但有些筆錄內容卻像是COPY一樣，似乎相似度很高，因此，我們整理一些點交物件裡的法拍屋的法院筆錄，有幾個比較常碰上的制式化筆錄以上提供給大家解說參考。

1.房屋增建部分筆錄

因XXX建號 係拍賣未辦保存登記建物，且XXX建物謄本之其他登記事項欄載有「本建物不得加設夾層， 違者無條件拆除，並負擔拆除費用」文字，故拍定人無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有 權移轉登記，且拍定人應自行承擔 遭拆除之風險，請應買人注意。

說明:增建不會有權狀，無論新舊違建，還是有可能被拆。

2.瑕疵擔保部分

本件拍賣標的於查封時，經詢問債務人XXX，表示皆無海砂屋、輻射屋、地震、或火災受 創及建物內有非自然死亡等足以影響交易之特殊情事，依強制執行法第69條規定，拍賣物買 受人就物之瑕疵無擔保請求權，請應買人自行查明，不得於拍定後主張。

說明:法院已經盡調查義務，如果還是有這樣的問題發生，不可以因為這些事情主張不買。(實務上有爭議)

3.除去租賃權，原本不點交轉為點交

本件執行標的XXX建號建物，租賃權源業經本院1XX年X月XX日執行命令除去，倘除租命令無人聲 明異議或經債務人、第三人聲明異議，其聲明異議經駁回確定，則拍定後點交，反之不點交。 

說明:因影響債權實際償還金額，由債權人申請除去租賃契約，不點交轉為點交

(少部份情況又回到不點交)

4.大樓土地優先購買權權問題

本件拍賣標的XXX地號土地據地政人員指界稱，係位於臺北市XX區XX街X號後方之空地，須與前揭房地一併移轉拍賣始符合公寓大廈管理條例之規定，故土地共有人無單獨之優 先承買權，請應買人注意。

說明:大樓公設持分土地共有人，是沒有優先購買權的

5.積欠管理費問題

投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826 條之1 第3 項規定之適 用問題。

說明:就是我們要繳所積欠的管理費。實務上其實有討論空間

6.車位部分問題

停車位屬約定專用部分，故拍定後不點交。實際使用情況、編號、有無，除法令另有規定 外，依住戶規約決定，故應買人應買前應自行查明清楚，拍定後不得以此爭執請求撤銷拍 定。就停車位所為註記，僅供應買人參考，應買人就此亦無權利瑕疵擔保請求之權利。

說明:大部分車位因為屬於公設內約定專用部分，不點交是正常的喔。

7.共有人有優先購買問題

本件為變價分割共有物，目的在消滅共有關係，除拍定人為共有人外，共有人有優先承買權(民824條7項)。如有多數共有人主張優先承買者，以抽籤定之。

說明:共同持有房產的人，可以依照跟你同樣得標價格優先購買，所以即使標到，也得等待優先購買權時間到期，才會順利取得。

以上七點，是法拍屋法院筆錄上很常出現的文字，在這邊做簡單說明，讓大家有一些對筆錄的基本概念，未來在閱讀筆錄過程裡，會更容易看懂。