法拍屋不點交你敢買嗎？一篇掌握點交與不點交關鍵差異及風險

剛剛入門法拍屋的朋友，多多少少都會聽到有人談論法拍屋的「點交」與「不點交」。有些前輩說「這個有點交可以買，那個沒點交不要碰！」真的是這樣嗎？你是否真的了解大家所說的法拍屋點交和法拍屋不點交？在查詢法院公告內容時，是否真的明白什麼是點交？還是心裡充滿了疑問？

根據TORO的經驗裡，大部分的的人對法拍屋還是一知半解，即使是房產從業人員，8成以上也是搞不大清楚，網路上的確有許多資訊可查，可惜的是要看到完全懂，我想又澆熄了一半以上的人冷水，輾轉放棄。TORO在這盡量用白話方式解釋什麼是點交、什麼又是法拍屋不點交，對於初階進入法拍的朋友，相信一定會較快有概念。

這邊先讓大家有個基本的概念，法拍屋的相關規範主要依據《強制執行法》進行，全都在這部法律中有明確規範，當然也會搭配《民法》和《刑法》一起適用。

法拍屋點交、法拍屋不點交優缺點一次看！

法拍屋點交

法院筆錄註明法拍屋點交，得標人在得標後，可以依照點交流程，向法院遞狀申請點交程序。法院收到點交申請後，會依拍定人申請，向債務人通知執行點交，屆時可以依法請走債務人或佔用人，取得房屋使用權利，是具有法院強制執行交屋的效力。

法拍屋點交優點：政府執行力、較有保障

法拍屋點交缺點：法拍屋價差小

法拍屋不點交

法院筆錄註明不點交，得標人在得標後，依照法拍屋流程核發權狀，但僅止於權狀發給，這部分，我們稱作所有權的取得。但在房屋本身使用上面，需自行與債務人或佔用人溝通或透過訴訟取回房屋使用權利。無法院強制執行交屋的效力。選擇法拍屋不點交時，如果自行溝通無效，則必須透過訴訟才有機會取回房屋使用權，時常需1-2年，較為曠日廢時。

法拍屋不點交優點:：法拍屋價差大

法拍屋不點交缺點:：無政府執行力、需自行克服問題

相關法條:：強制執行法77-1條、99條、100條、124條

如何認定法拍屋的點交與不點交？

法院會依照查封時現場債權人、債務人、佔用人或鄰居陳述所做的法院筆錄為依據，也會參照後續以上關係人所陳報給法院內容作為判斷，最終由法院認定點交與否。但在拍定前，如有新的事證，或經陳報，法院還是有權利更改點交條件內容。

常見的法拍屋可點交情形

1. 債務人或家人自住、自用

2. 查封前已佔有，但願意配合搬遷

3. 查封後占有

4. 空屋

5. 經法院除去租約

常見的法拍屋不點交情形

1. 第三人占用

2. 一般或公證租約

3. 設在抵押權以前的租約

4. 以債抵租

5. 土地建物分離拍賣

6. 非單筆土地房屋拍賣(持分)

結語

以上比較了點交與不點交的優缺點，另外，也列出幾種常見的法拍屋點交或法拍屋不點交情況，這都是有一定的依據，所以如果你想參與法拍屋的投標，在法院筆錄內所記載的點交與不點交，也需要特別注意，根據想要承擔的風險高低，去做投標選擇。