法拍屋標多少? 掌握三關鍵 也可精準投標

法拍屋到底要標多少錢這個問題?我相信想標法拍的網友心中一定有很大的疑惑，也是TORO每日回答的熱門話題之一，有時甚至網友加了LINE一開始發問，從第一行的HI HI、HELLO完，就直接開門見山問多少錢標的到?的確這問法真的夠直接，但願意聽TORO解釋到最後的卻很少....(因為大家只想聽到數字)，苦笑(哈哈)，那到底要標多少呢?

話題探討...幾拍進場才划算

現實的考量下，法拍屋標價就是消費者買法拍最大的成本考量，自然是最想了解的問題。因為標高了、跳空了，即使標到，你可能也會很後悔加價太多白花錢；標低了，天差地遠，每次都來陪標(墊底)，標法拍久了你也會沒信心，法拍的投標金額的確是很門很大學問，也需要花不少時間去了解它的拍賣技巧。

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那影響法拍屋成交金額的關鍵在哪裡? 這問題其實不困難，但是需要去理解與相對的做足功課(這對讀者還說才是最需要克服的問題)。在碰面解釋法拍時，會提出很多實例與經驗，讓客戶更容易吸收，並不厭其煩的解說投標法拍屋影響成交金額的關鍵，因為TORO還是習慣性的希望讓投標人有更多知的權利。

話題探討... 四種影響法拍屋的主要原因

今天在這篇文章裡，TORO將免費分享『影響法拍屋成交金額的三大關鍵』，讓大家較能快速掌握法拍屋這區塊的眉角，也期許對讀者有一定程度的幫助。

如以下說明:

影響法拍屋成交價的三大關鍵因素

1.市場稀有性

2.法拍屋公佈期效長短

3.拍賣條件內容變更

1.市場稀有性

如果鄰近區域缺少類似產品，也沒有可替代產品出現，法拍屋價格自然會趨近，甚至超過市場的價格(供給少、需求大)。

例如：附近十年內屋齡的2房加1個車位很少人釋出，連一般仲介都難取得，即使是拍賣物件，都特別搶手。

相反的，如果該區域的同質性太品過多，光市場待售就很容易取的的房子，法拍屋價格會相對有落差，容易用低價取得(供給大、需求少)。

例如：區域20年左右的套房非常多在出售，很容易讓法拍屋打折再打折，甚至乏人問津。

2.法拍屋公佈期效長短

法拍屋基本上每次拍賣流標後再排出的平均時間為1個月，應買期間為時3個月，再加上有以下理由，拉長了法拍屋在市場上流通的時間，如：

1.停拍

2.撤回

3.拍賣條件內容變更

4.拍賣無實益

5.案件有尚待調查事項

以上理由都可能造成市場公佈法拍屋時間拉長，讓更多人注意原來有這一間法拍屋，這樣的情況也會讓投標人數明顯增加許多，競爭更為激烈。

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3.拍賣條件內容變更

法拍屋拍賣的條件如果一經變更，自然會影響消費者投標的積極度(上升或下降)，這對價格影響非常大，法拍拍賣條件內容變更裡，主要重點有以下兩項:

不點交轉點交

因無權占用，或有租約在，初期被法院判為不點交的法拍屋，因債權人認為影響法拍拍賣金額，進而對債權人產生損失，因此向法院申請排除不定期租約或一般租賃。在這幾年的確有許多案件因影響法拍屋債權金額，後面被法院除去租賃，轉而點交。

這也是為什麼有許多法拍屋明明到了三拍投標，開標後卻發現拍定金額超過上一次二拍價的原因之一。

(二拍不點交，三拍轉為點交，但實際二拍如果是點交的法拍屋，正應該就有人會購買。)

點交轉不點交

佔用人於拍賣後提出公證過的租賃契約，或是之後提出的租約是在抵押權之前就已簽立，又或者占用人提出足夠不點交事由，經法院確定後由點交轉為不點交。

這時原本二拍應該拍定的法拍屋，可能因為轉為不點交，讓想投標的民眾縮手不願進場，或希望至三到四拍時才考慮投標。

話題探討...法拍屋共有幾次拍賣

以上三個很大的關鍵，直接影響到法拍屋至法院現場投標人數與加價意願，也就是說，如果你可以融會貫通以上三點，並注意拍買過程中的變化，投標法拍屋時自然對想寫下的金額會更有信心，準確率也會有一定的提升。這些是TORO在法拍業界11年來的實戰經驗，希望這一篇重點章節，對進階想投標法拍屋的你，會更有幫助。

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