新北市三重區忠孝路三段4號5樓

●點交情形→部份點交、部份不點交●

1‧本件拍賣標的於民國112年12月22日現場查封時，地政人員在場稱：新北市三重區（下同）三民段280、281地號土地，位於中正北路214號建物後方，被建物所包圍，無路可達，無法確認占用情形，但依空照圖觀之，應有建物占用。113年1月31日前往本件拍賣建物勘測，債務人母親林O美在場稱：本件建物5樓由其使用，建物5樓有內梯通往6樓增建，6樓目前部分為債務人朱O頤使用，部分出租於第三人林O昕，租期自110年1月1日至113年12月31日，每月租金1萬，保證金2萬。此外，樓梯間、債務人房間均會漏水，無非自然死亡等特殊情事。

2‧本件拍賣標的，除債務人占用之6樓部分應予點交外，其餘部分因為第三人占用中，故拍定後不點交。

3‧嗣債權人陳報租約影本、現場照片，租約內容與前述相符，但債權人另稱其與林O美確認後，租賃期限應至114年12月31日，債權人另指出房間地板易受潮、天花板有壁癌、牆壁有龜裂等情形。

4‧法院囑託估價師事務所至現場查明該不動產有無發生影響交易之特殊事由，經函復稱：本件建物屋齡為42.75年，建築完成日為70年6月29日，經查詢相關網站，應非輻射屋、海砂屋、凶宅等。

5‧新北市三重區三民段3455建號建物為未辦保存登記建物，拍定後得標人不得持權利移轉證書辦理保存登記。另據新北市政府違章建築拆除大隊函所示，本建物增建部分係位於屋頂之垂直增建違章建築、位於法定空地及一般空地之水平增建違章建築，屬既存違建，予以拍照建檔列管。拍定人應自負拆除義務或被拆除風險，請投標人特別注意。又本件拍賣標的以查封現況拍賣，倘經拆除違建部分，當事人及拍定人均不得以面積不符，請求增減價金或撤銷拍賣。

6‧依新北市三重地政事務所113年3月7日新北重地登字第1136153878號函，三民段280、281地號土地，為同段949建號建物之使用執照範圍內之建築基地，故三民段280、281地號土地，應與同段285地號土地、949建號建物應併同移轉。準此，三民段280、281、285地號土地之共有人就本件拍賣不動產，均無土地法第34條之1規定之優先承買權，以避免部分標的被優買後，拍定之其餘標的不得移轉登記。

7‧此外，依最高法院108年度台抗字第590號裁定意旨，本件建物共有人得行使優先承購權，是本件倘非建物共有人得標，則建物共有人有優先承買權，惟主張者須提出其為建物共有人之證明。如有多數建物共有人行使優先承買權，則依建物共有人之應有部分比例共同承買之。倘主張優先承買者因故不得行使優先承買權時，拍定人或承受人均不得拒絕買受或承受。

8‧本件拍賣標的倘非建物共有人或優先承買權人拍定，需相當時日踐行優先承買之通知，俟程序完備後始得核發權利移轉證書，請投標人注意。

9‧本件拍賣標的之原所有權人或使用人如有積欠工程受益費、水電費、瓦斯費、管理費等費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。

10‧另債務人遺留於本件拍賣標的內之動產，因屋內動產並不在拍賣範圍內，如拍定後仍遺留有價值之遺留物在現場，法院尚須依強制執行法第100條之規定命拍定人保管遺留物、拍照、造具遺留物清冊陳報法院、限期債務人領回、鑑價、詢價、拍賣等，需耗費相當時日，亦請投標人注意。

11‧法院於實施不動產勘測時，業已就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、嚴重漏水、建物內有非自然死亡等，囑請相關人員至現場查看，並且將調查結果載明於上揭使用情形欄，惟應買人於投標前仍應自行注意查明之。拍定後，債權人、債務人、拍定人或其他關係人，均不得以法院就上開事由所載使用情形不明或未盡調查能事等理由，請求增減價金或聲請撤銷拍賣。

12‧本拍賣公告所載不動產面積，係以查封時之謄本為依據，如地政機關於查封後實施重測，則其面積應以重測結果為準。經拍定後，債權人、債務人、拍定人或其他關係人，均不得以重測後面積與公告不符，聲請增減價金或撤銷拍賣。

13‧刊登於網站或其他處所之公告內容，如與法院公告欄張貼之公告內容不符時，一律以法院公告欄張貼之拍賣公告內容為準。0四、若於本件標的拍定日（含）以前，有停止、撤回、撤銷、延緩強制執行等情形者，縱已拍定，法院亦得撤銷拍定，並無息返還已繳交之款項，拍定人不得異議。

《新北地方法院案號：112年度司執菊字第173749號，拍賣抵押物》