法拍屋交屋實記-案例分享NO.2(千錯萬錯，法院真的不會錯嗎？)

今年年中，TORO協助客戶 成功代標一間位於中山區的法拍公寓。

☆該案原屋主為從事 都更整合的開發商，疑似因資金周轉不靈，又借了二胎後不久，即遭債權人申請 查封拍賣。

◎得標只是開始，真正的挑戰是「點交」

法拍屋順利得標後，我們依照公司標準SOP流程，前往現場 按門鈴詢問債務人是否能協商點交。

多次到訪皆未遇到屋主

鄰居反映：屋主「偶爾仍有進出，並未正式搬離」

因此我們：

＃張貼公告請債務人聯繫

＃因案件屬於「點交案件」，同步 申請法院履勘與點交程序繼續進行

◎法拍屋最棘手的，其實是「動產遺留物」

很多人誤以為 債務人避不見面＝事情簡單，

但實務上最讓人頭痛的，反而是——

＃動產遺留物的處理

＃法拍屋「只拍不動產」，屋內動產一律不包含

若債務人失聯或拒不碰面，往往必須耗費 2～5個月 進行動產拍賣。

◎動產拍賣流程簡介（實務版）：

Ⅰ原地保管（不能自行丟棄）

Ⅱ造冊清點

Ⅲ發送遺留物領回通知

Ⅳ估價陳報（合格估價師或自行估價）

Ⅴ法院執行動產拍賣

◎現實是：

多數動產「像垃圾一樣」

沒人出價，拍定人最後只能自己吞

拍賣「無底價」，法院只會一直說：

＃「底價還沒到，再加一點～不然下次再來」

◎履勘當天，才是真正的關卡

履勘當天仍未等到債務人，只能依法 請鎖匠強制開鎖。

沒想到——

＃鎖匠一看就皺眉：「TORO哥，這是 葫蘆鎖，很難開喔。」

＃整整花了 1小時才開鎖

（還好書記官有耐心，很多法院 20分鐘開不了就會要求改期）

入內後發現：

斷水、斷電

明顯已無人居住

法院現場告知：

＃冷氣需另行執行 動產拍賣

我們詢問：「現在是否可以換鎖？」

書記官 當下點頭同意

◎於是：

Ⅰ當場換鎖

Ⅱ保管遺留動產

Ⅲ現場筆錄簽名完成

原以為剩下動產拍賣，案件即可結案……

☆沒想到，法院竟然「翻盤」？

幾天後，竟又收到法院寄來的 強制執行公文，我們一頭霧水。

致電該股詢問後，法院竟回覆：

＃「我們沒有同意點交，是你們自己換鎖的」

當下電話中直接爭執起來，

但實務上只能認命配合——

＃鎖再換回原狀

＃等一個月後重新強制執行

＃再重新跑一次動產拍賣流程……

◎法拍屋實務兩大重點提醒（超重要）

Ⅰ法院筆錄有空白，請不要簽名

只要書記官筆錄尚未完整填寫，

簽名＝風險全扛

Ⅱ撤回強制執行 ≠ 一定安全

若撤回，鎖「可以不用換回舊的」

但 點交程序未走完，

＃隨時可能被反咬「侵入住居」或「擅自處分」

＃結論一句話：法拍屋不是買便宜而已，是在買「風險管理能力」

＃想看更多「真實法拍現場故事」

＃想了解自己適不適合買法拍屋

留言「法拍」或私訊我