都更將再死一次？李同榮：修法通過將有四大後遺症

經濟日報 記者游智文

立法院會今（10）日三讀通過修正平均地權條例部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，將重罰炒房行為，明定任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格，最高可處新台幣5000萬元，還可連續處罰。另增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。

房產趨勢專家李同榮針對於平均地權修法打炒房進行模擬，認為會有四大後遺症：

一、大建商穩如泰山，小建商雞飛狗跳：

李同榮表示，這一波房市多頭，大建商提早獵地，營建成本比小建商好控制，家家獲利成長，口袋很深，不受緩跌市場影響。然而小建商可沒那麼幸運，除了受央行土地限貸影響，又承受高營建成本的壓力，再受政策層層打壓，只要房價下跌，政府又無法解決高漲的營建成本，經營風險就加大，爛尾樓就會層出不窮，市場形成大者恆大的扭曲現象。

二、都更將再死一次：

都更市場曾因文林苑事件，牽涉到拆除違憲問題，讓外界評論「都更已死」，後因2016年台南大地震，讓政府下定決心修訂相關法令，把都更列為住宅三箭政策之一，促使都市危老房屋獲得重建機會。

但現在房市降溫下，原都更計劃已令實施者相當頭痛，放緩腳步，且營建成本居高不下，政府又在此同時限制私法人轉售，雖然內政部一再表示不影響都更實施者，實務上有很多情況會造成實施者整合與銷售上的困難。

若因銷售困難，要盤售給其他法人或關係企業就會造成諸多障礙，就算政策上條列各種排外特殊狀況，在種種未確定的因素影響下，原先已意興闌珊的建商就會打退堂鼓，或是已經談妥整合條件的個案，實施者也藉機重啟談判，令人擔心都更可能再死一次。

三、助漲都會低總價市場與租賃市場：

目前年輕人最迫切需要的是低總價小坪數的買屋與租屋市場，但這些市場房價永遠是小跌高漲，租賃市場無論過去房價是漲是跌，房租已連續高漲17年之久，政策獨厚包租公，包括私法人用來長期出租也受允許，自然人囤房多房出租可當公益免徵囤房稅，又可減稅與補助優惠，政策越打炒房，低總價市場就永遠越被壟斷，除了助漲了房價更助漲房租，這才是亂象更加叢生的開始。

四、執法單位人仰馬翻：

房地合一2.0實施在預售市場轉售已有一年多，但真正課到稅的算是少數不會鑽漏洞的人，猶如2011年課徵奢侈稅，除了造成兩年閉鎖效應與價量背離，真正被課到稅的人絕大多數是不懂的人，而太多排除條款也再次造成執法人員的人仰馬翻，無論是預售禁止轉售或私法人購屋許可、都更問題、檢舉制度，都需要大量人力與人為判斷依據，以房地合一稅的稽核不力判斷，政府很難負荷這些人力。

李同榮指出，多頭市場已近尾聲，炒作已在遁形竄逃，政府此時端出重典，不但時間不對、方向不對、對象也不對，對市場將產生嚴重扭曲的後果，未來層出不窮的後遺症將由下屆執政黨來承擔。

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