在生活中，因為有很多的理由，讓房子或土地不是一個人擁有，而是2個或是多個人一起持有，這樣的情況我們就稱做就叫做共有物。

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舉幾個常見例子讓大家能夠參考：

◎兄弟姐妹繼承父母的房子（#遺產分割）

◎朋友合資買地做投資

◎離婚後夫妻還共同持有房屋

當共有人之間對「怎麼分」所共有的不動產沒有共識，就可能用到法律手段

這樣的方式我們又叫做『共有物分割變價拍賣』。

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TORO這邊來提提中間法律層面的依據:

《民法》第823條：

共有人可以隨時請求分割共有物。

《民法》第824條：

 不能直接分割或分割困難時，法院可以裁定變價拍賣，並將價金依持分比例分配。

簡單來說，如果一起共有的房子因彼此協商無法有效處理或變賣，就需要考慮由法院執行拍賣的方式將房屋有效利用，再把拍賣款分給各共有人。

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Q:誰可以申請分割變價拍賣？

A:共有人:

只要是共有人，不管持分多少，都可以向法院提出申請，不需要其他人同意。

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常見情況有以下幾種：

1. 遺產分割：夫妻或兄弟姊妹繼承父母配偶房子，繼承後因對房子未來處理方式無法達成共識，協商不成執行變價。

2. 投資合夥爭議：朋友合購房屋，後來理念不合，出售價金或者出售時間出現不同意見。

3. 離婚後財產分割：夫妻離婚後仍共有房屋，有時因一方居住於屋內或者對於出售條件有落差，雙方僵持不下。

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共有物變價拍賣流程

1. 向法院提出「分割共有物之訴」並附上不謄本、產權資料相關文件。

2. 法院協調雙方意見，詢問能否協商，例如其中一人買下其他人的持分。

3. 無法協商也無法分割(房屋單一門牌)的話就會裁定走變價拍賣。

4. 法院拍賣，執行查封→估價→履勘→公告拍賣資訊→進入法院法拍。

5. 拍賣拍定，拍定後如果不是共有人得標，先通知優先購買權人是否行使權利

6. 無人行使權利，法院就會將拍定價款進行價金分配，各共有人持分比例分配價金，會依照各持分進行拆款。

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共有人應注意的權利

1. 隨時可以要求分割或於拍賣時間全體共有人同意停止拍賣程序。

2. 優先承買權:《民法》第826條之1規定，持分被拍賣時，其他共有人可優先買下。

3. 價金分配依比例:照持分比例分配金額。

4. 拍賣價格可能低於市價，法拍屋價格通常比市價低，且有程序費用與時間成本。

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舉兩個實務案例讓大家更能夠理解

案例1：兄妹爭產

父親過世後留下一間房子給哥哥跟妹妹，各佔1/2，但哥哥早就已經自住使用，沒有想搬離的意思，經過協商後想價買妹妹的持有部分，但妹妹覺得哥哥價格太低僅願意用公告現值去買，因此拒絕。妹妹向法院申請分割共有物，最後房子被裁定變價拍賣，價金依比例分配。

案例2：朋友合購土地

小明與老王兩人合夥一起購買了新市鎮的一套新房1000萬，原本購買時雙方說好3年後轉售，但事後小明認為房價還有機會創新高，三年後不願太早將房屋出售，產生意見分歧，經過協商也不願以市價購買老王所持有股份，合作破裂後老王只能無奈提告分割，最後進入拍賣程序。

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總結

共有物分割變價拍賣，是共有人爭議時的最後解決方式，由法院拍賣房地，再依比例分配價金，通常會是下下策，但近10年大家對自己所能行使權利意識抬頭，很常繼承財產後也不願意溝通或協商直接送拍處理。

而且大多數變價拍賣的案子都沒有抵押權或其他債權的欠款，只是單純因為將不動產變價分產或者分清楚產權才行使法拍這途。

TORO解釋到這邊，大家應該對共有物分割的變價拍賣應該會有更進一步了解吧，希望有解答到大家對這個章節的疑惑。